Usted tendrá que vender su casa dos veces
Un artículo reciente en “the Home Story” un sitio web publicado por Fannie Mae, explica la diferencia entre el precio que el vendedor puede obtener por su casa y el valor que el tasador puede asignar a la propiedad.
El precio de venta
Por supuesto, la mayoría de los vendedores quieren aumentar al máximo el valor que ellos obtienen por la casa, el precio que ellos ponen puede que no refleje el valor de las otras casas similares en el vecindario. Como dice el artículo:
“Las personas tienden a ver sus casas emocionalmente, y eso puede llegar a ser evidente rápidamente cuando ellos deciden vender”.
Eso no quiere decir que la casa no necesariamente se venda por ese precio.
Un vendedor puede establecer el precio que se pide y realmente tener un comprador de acuerdo con ese precio. Sim embargo, ese valor puede no necesariamente estar de acuerdo con lo que la mayoría de los compradores están dispuestos a pagar. Por ejemplo, una persona puede mirar la propiedad, determinar qué es exactamente lo que ellos están buscando y que vale el precio que está pidiendo, mientras que otra persona puede mirar la misma propiedad y sentir que el precio es demasiado alto.
Steve Corbin, Director de la división de bienes raíces CPM en Fannie Mae, da un ejemplo:
“Alguien pudo haber manejado por la propiedad una infinidad de veces y ellos realmente quieren vivir en esa casa. Así que en realidad ellos pueden poner una oferta por más del precio. Esto puede ser una situación donde las acciones de un comprador específico no representa las acciones de un comprador típico”.
El valor de la tasación (o el valor del mercado)
Fannie Mae explico lo que ellos miran al evaluar una casa:
“Cuando se establece un contrato en la propiedad, el valor de la tasación está determinado por un tasador profesional en bienes raíces. El tasador trabaja a favor del prestamista para determinar el valor tomando muchos factores en consideración, incluyendo: el vecindario, el valor de las propiedades de tamaño similar y la construcción, y hasta cosas como el tipo de accesorios y el diseño”.
Corbin agregó:
“Desde la perspectiva del crédito, el banco quiere saber el precio que probablemente un comprador típico ofrecería por la propiedad. Eso es lo que un tasador pondría como el valor del mercado”.
El desafío cuando el precio de venta y el valor del tasador son diferentes
Si el tasador viene con un valor que está por debajo de lo acordado como precio de venta, la entidad acreedora podría no autorizar la hipoteca por la cantidad total que el comprador necesita para completar la transacción.
Quicken Loans en realidad publicó el Índice de la percepción de los precios de las casas (Home Price Perception Index –HPPI por sus siglas en inglés) que cuantifica la diferencia entre lo que los vendedores y los tasadores creen en cuanto al valor. El ‘HPPI’ representa la diferencia entre las opiniones de los tasadores y los propietarios de las casas sobre el valor de las casas.
Actualmente, hay aproximadamente una diferencia del 2 % entre lo que los propietarios de las casas creen que vale sus casas y el valor de los tasadores en la misma casa. En una venta de #300,000, sería una diferencia de $6,000. Eso puede ser un desafío que puede evitar la venta de la casa procediendo al cierre.
El economista principal de Quicken Loans, Bob Walters comentó recientemente sobre este tema:
“Entre más propietarios de casa coincidan con los tasadores, más fácil será refinanciar su hipoteca y más fácil para aquellos que están buscando para comprar una casa. Si los dos coinciden, elimina uno de los principales obstáculos en el proceso hipotecario”.
En conclusión
Cada casa en el mercado tiene que ser vendida dos veces; una al posible comprador y luego al banco (a través de la valorización del banco). En un mercado de la vivienda donde el suministro está bien bajo y la demanda bien alta, el valor de las casas aumenta rápidamente. Uno de los desafíos principales en tal mercado es la valorización del banco. Si los precios están aumentando, es difícil para los tasadores el encontrar las ventas para una comparación adecuadas (casas similares en el vecindario que cerraron recientemente) para defender el precio al hacer la evaluación para el banco.
Con la escalada de los precios, la segunda venta tal vez será más difícil que la primera. Reunámonos para discutir el mercado en su vecindario y el mejor precio para poner su casa a la venta.
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