Por qué este mercado de la vivienda no es una burbuja lista para estallar
La propiedad de la vivienda se ha convertido en un elemento importante para lograr el sueño americano. Un informe reciente de la Asociación Nacional de Realtors (NAR por sus siglas en inglés) encuentra que más del 86% de los compradores están de acuerdo en que la propiedad de la vivienda sigue siendo el sueño americano.
Antes de la década de 1950, menos de la mitad del país era propietario de su casa. Sin embargo, después de la Segunda Guerra Mundial, muchos veteranos que regresaban utilizaron los beneficios otorgados por la Ley GI para comprar una casa. Desde entonces, el porcentaje de propietarios de viviendas en todo el país ha aumentado a la tasa actual del 65.5 %. Ese fuerte deseo de ser propietario de una casa ha mantenido el valor de las casas apreciando desde entonces. La siguiente gráfica hace un seguimiento de la apreciación del precio de las casas desde el final de la Segunda Guerra Mundial:
La gráfica muestra que el único momento en que el valor de las casas cayó significativamente fue durante el auge y el desplome de la vivienda de 2006-2008. Si nos fijamos en cómo los precios se dispararon antes de 2006, se parece un poco al aumento actual de los precios en los últimos dos años. Eso puede llevar a algunas personas a preocuparse de que estemos a punto de ver una caída similar en el valor de las casas como lo hicimos cuando estalló la burbuja. Para ayudar a aliviar esas preocupaciones, veamos lo que sucedió la última vez y lo que está sucediendo hoy.
¿Qué causó el colapso de la vivienda hace 15 años?
En 2006, las ejecuciones hipotecarias inundaron el mercado. Eso redujo drásticamente el valor de las casas. Las dos razones principales de la avalancha de ejecuciones hipotecarias fueron:
- Muchos compradores no estaban realmente calificados para la hipoteca que obtuvieron, lo que llevó a que más casas se convirtieran en ejecuciones hipotecarias.
- Varios propietarios cobraron la plusvalía de sus casas. Cuando los precios bajaron, se encontraron en una situación bajo el agua (donde la casa valía menos que la hipoteca). Muchos de estos propietarios abandonaron sus casas, lo que llevó a más ejecuciones hipotecarias. Esto redujo aún más el valor de las casas vecinas.
Este ciclo continuó por años.
Por qué el mercado actual de la vivienda es diferente
Aquí hay dos razones por las que el mercado actual no se parece en nada al que experimentamos hace 15 años.
1. Hoy, la demanda por la propiedad de la vivienda es real (no generada artificialmente)
Hasta 2006, los bancos estaban creando una demanda artificial al reducir las normas de los préstamos y facilitar que casi cualquier persona calificara para un préstamo hipotecario o que refinanciaran su casa actual. Hoy, los compradores y aquellos que refinancian una casa enfrentan normas mucho más altas de las compañías hipotecarias.
Los datos del Urban Institute muestran la cantidad de riesgo que los bancos estaban dispuestos a asumir entonces en comparación con ahora.
Siempre hay riesgo cuando un banco presta dinero. Sin embargo, antes de la crisis de la vivienda hace 15 años, las instituciones crediticias asumieron riesgos mucho mayores tanto en la persona como en el producto hipotecario ofrecido. Eso llevó a incumplimientos masivos, ejecuciones hipotecarias y caída de los precios.
Hoy, la demanda de la propiedad de vivienda es real. Se genera por una reevaluación de la importancia del hogar debido a una pandemia mundial. Además, las normas de los préstamos son mucho más estrictas en el entorno crediticio actual. Los compradores pueden pagar la hipoteca que están asumiendo, por lo que hay poca preocupación por los posibles incumplimientos.
Y si le preocupa la cantidad de personas que aún están en el plan de aplazamiento de pagos, debe saber que hoy no hay riesgo de que eso cause una agitación en el mercado de la vivienda. No habrá una avalancha de ejecuciones hipotecarias.
2. La gente no está usando sus casas como cajeros automáticos como lo hicieron a principios de la década de 2000
Como se mencionó anteriormente, cuando los precios estaban aumentando rápidamente a principios de la década de 2000, muchos pensaron que nunca terminaría. Comenzaron a pedir prestado contra la plusvalía en sus casas para financiar automóviles nuevos, barcos y vacaciones. Cuando los precios comenzaron a caer, muchos de estos propietarios estaban bajo el agua, lo que llevó a algunos a abandonar sus casas. Esto aumentó el número de ejecuciones hipotecarias.
Los propietarios no olvidaron las lecciones de la crisis a medida que los precios se dispararon en los últimos años. Black Knight informa que la plusvalía aprovechable (la cantidad de plusvalía disponible para que los propietarios accedan antes de alcanzar una relación máxima de préstamo a valor del 80%, o LTV) se ha más que duplicado en comparación con 2006 ($4.6 billones a $9.9 billones).
El último informe ‘Homeowner Equity Insights’ de CoreLogic revela que el propietario promedio ganó $55,300 en plusvalía de la vivienda solo durante el año pasado. Odeta Kushi, Economista Principal Adjunta de First American, informa:
“Los propietarios de viviendas en el cuarto trimestre de 2021 tenían un promedio de $307,000 en plusvalía, un máximo histórico”.
ATTOM Data Services también revela que el 41.9 % de todas las viviendas hipotecadas tienen al menos 50% de plusvalía. Estos propietarios no se enfrentarán a una situación bajo el agua, incluso si los precios bajan ligeramente. Hoy, los propietarios son mucho más cautelosos.
En conclusión
La razón principal de la crisis de la vivienda hace 15 años fue un tsunami de ejecuciones hipotecarias. Con normas hipotecarias mucho más estrictas y un nivel histórico de plusvalía para los propietarios de viviendas, el temor a que las ejecuciones hipotecarias masivas afecten el mercado actual no es realista.
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